Habitat & logement

« Selon l’article L. 101-2 du Code de l’urbanisme (anciennement L. 110 et L.121-1), les documents d’urbanisme ont vocation à prendre en compte la diversité des modes d’habitat, favoriser la mixité sociale, et répondre aux besoins présents et futurs en matière d’habitat.

Néanmoins, dans la pratique, la majorité des documents d’urbanisme ne répondent pas à l’ensemble de ces attentes. L’ANGVC a mené une enquête nationale en 2012 auprès des collectivités territoriales, démontrant une prise en compte insuffisante de l’habitat en résidence mobile dans leurs documents d’urbanisme au regard de leurs obligations. Les situations d’habitat privé ou sans titre, malgré leur ancienneté, sont souvent ignorées dans les diagnostics. Lorsqu’elles sont prises en compte, on observe que le diagnostic et le règlement ne concordent pas : il est courant de constater une interdiction générale de l’installation de résidences mobiles plus de trois mois par an. Enfin, quand certaines situations sont prises en compte, c’est souvent à travers un pastillage et un zonage spécifique pour les gens du voyage, pratiques qui relèvent de la ségrégation et non de la mixité sociale.

Il s’agit de favoriser une finesse des diagnostics des documents d’urbanisme afin que soit repérée la diversité des formes d’habitat en résidence mobile. En concordance avec le diagnostic, les besoins doivent être traduits dans les règlements afin de permettre :
– la prise en compte les situations d’habitat existantes
– la possibilité pour les personnes vivant de manière permanente en résidence mobile de s’installer en propriété ou en location sur la majeure partie du territoire en respect des principes de mixité sociale
– la réponse aux besoins présents et futurs pour ce mode d’habitat

Cette prise en compte vise à :
– alimenter les porter à connaissance lors de l’élaboration / révision des documents d’urbanisme ainsi qu’à renforcer des contrôles de légalité en cohérence
– sortir de la logique de micro-zonage
– former et informer les gens du voyage des enjeux de l’urbanisme et à la nécessité d’intervenir dans les enquêtes publiques »

Source : FNASAT : Habitat permanent en résidence mobile, analyses et actions du réseau – 2016

Les différents types de terrains familiaux

Documents de planification et d’actions des politiques locales de l’habitat, du logement et de l’urbanisme

Code de l’urbanisme

Art. L. 101-2 (en vigueur depuis le 01/01/2016)

Art. L. 101-2  Dans le respect des objectifs du développement durable, l’action des collectivités publiques en matière d’urbanisme vise à atteindre les objectifs suivants :

1° L’équilibre entre:
a) Les populations résidant dans les zones urbaines et rurales;
b) Le renouvellement urbain, le développement urbain (L. no 2021-1104 du 22 août 2021, art. 192) «et rural» maîtrisé, la restructuration des espaces urbanisés, la revitalisation des centres urbains et ruraux (L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 38) «, la lutte contre l’étalement urbain»;
c) Une utilisation économe des espaces naturels, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des sites, des milieux et paysages naturels;
d) La sauvegarde des ensembles urbains et (L. no 2016-925 du 7 juill. 2016, art. 105-1o) «la protection, la conservation et la restauration du patrimoine culturel»;
e) Les besoins en matière de mobilité;

2° La qualité urbaine, architecturale et paysagère, notamment des entrées de ville;

3° La diversité des fonctions urbaines et rurales et la mixité sociale dans l’habitat, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l’ensemble des modes d’habitat, d’activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d’intérêt général ainsi que d’équipements publics et d’équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitat, commerces et services, (L. no 2023-1196 du 18 déc. 2023, art. 17-III) «notamment les services aux familles,» d’amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile;

4° La sécurité et la salubrité publiques;

5° La prévention des risques naturels prévisibles, des risques miniers, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature;

6° La protection des milieux naturels et des paysages, la préservation de la qualité de l’air, de l’eau, du sol et du sous-sol, des ressources naturelles, de la biodiversité, des écosystèmes, des espaces verts ainsi que la création, la préservation et la remise en bon état des continuités écologiques;
(L. no 2021-1104 du 22 août 2021, art. 192) «6o bis La lutte contre l’artificialisation des sols, avec un objectif d’absence d’artificialisation nette à terme;»

7° La lutte contre le changement climatique et l’adaptation à ce changement, la réduction des émissions de gaz à effet de serre, l’économie des ressources fossiles, la maîtrise de l’énergie et la production énergétique à partir de sources renouvelables; — [Anc. art. L. 110, phrases 3 première partie et 4 et anc. art. L. 121-1.]
(L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 22) «8o La promotion du principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d’autonomie dans les zones urbaines et rurales.»

Article L444-1 (en vigueur depuis le 01/01/2016)

Article L444-1  L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs définies par décret en Conseil d’Etat ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, est soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, dans les conditions prévues à l’article L. 151-13.

Article L151-13 : le STECAL (en vigueur depuis le 25/11/2018)

Article L151-13  Le règlement peut, à titre exceptionnel, délimiter dans les zones naturelles, agricoles ou forestières des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées dans lesquels peuvent être autorisés :

1° Des constructions ;

2° Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage ;

3° Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs.

Il précise les conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions, permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.

Il fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l’hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou les résidences mobiles doivent satisfaire.

Ces secteurs sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la pêche maritime.

Leur caractère exceptionnel s’apprécie, entre autres critères, en fonction des caractéristiques du territoire, du type d’urbanisation du secteur, de la distance entre les constructions ou de la desserte par les réseaux ou par les équipements collectifs.

« L’habitat adapté, un concept destiné à différents publics

L’habitat adapté est un concept qui s’adresse à différents types de populations fragilisées : les jeunes, les personnes âgées, les personnes handicapées, les gens du voyage… L’habitat adapté n’est donc pas un concept dédié exclusivement aux gens du voyage. Au même titre qu’il existe de l’habitat adapté pour les jeunes, il existe aussi de l’habitat adapté pour les gens du voyage.

La notion d’« habitat adapté » a émergé pour qualifier des opérations essentiellement destinées à des ménages fragiles rencontrant des difficultés non seulement économiques, mais aussi sociales et dont la situation nécessite la proposition d’un habitat à loyer et charges maîtrisés, ainsi que d’une gestion locative adaptée et, le cas échéant, d’un accompagnement ou des configurations de logements spécifiques. Ces opérations supposent une ingénierie de projet dédiée.

Le logement très social, un produit logement adaptable aux modes de vie des gens du voyage

Le logement très social est l’une des réponses aux besoins des gens du voyage. Le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) permet la création de logements très sociaux adaptés aux ressources et mode de vie de familles de voyageurs. La conception des PLAI gens du voyage, sur la base d’un diagnostic social, prend en compte des besoins particuliers et adapte les programmes afin d’assurer une appropriation du logement la meilleure possible. Des aménagements spécifiques peuvent être réalisés tels qu’un espace de stationnement pour une caravane, des systèmes de chauffage économes, la réalisation de certaines typologies peu présentes dans le patrimoine des bailleurs… La gestion des programmes PLAI gens du voyage est quasiment similaire à celle de tous logements sociaux. Gérés par un bailleur social, ces logements sont ouverts aux familles ne dépassant pas un certain plafond de ressources et ayant déposées une demande de logement. Les familles locataires sont titulaires d’un bail et s’acquittent du loyer et des charges locatives.

L’entrée dans ces logements conventionnés ouvre droit à l’APL (Aide Personnalisée au Logement). Certaines personnes, en fonction de leurs situations sociales et financières, peuvent prétendre aux aides du Fonds de Solidarité Logement. Des dispositifs d’accompagnement social peuvent également, selon les situations des personnes, être mis en œuvre pour sécuriser l’entrée dans le logement et garantir une installation pérenne des familles.

Le terrain familial

Le terrain familial est un concept d’habitat réservé aux gens du voyage, avec sa réglementation spécifique définie par la circulaire du 18 décembre 2003. C’est un équipement privé au sein duquel la caravane constitue l’habitat permanent de ses utilisateurs. Contrairement aux aires d’accueil, le terrain familial n’est pas assimilable à un équipement public. Il se compose à minima d’un espace de stationnement pour les caravanes et leur véhicule tracteur (avec un minimum de 75m² par place caravane) et d’un équipement sanitaire (WC douche). Il peut aussi inclure une pièce de vie en dur, aménageable en fonction des besoins de la famille.

Réalisés à l’initiative de l’occupant ou des collectivités, les terrains familiaux peuvent être en pleine propriété ou locatifs. Dans ce dernier cas, une convention d’occupation est établie entre le bailleur et l’occupant qui s’acquitte d’un loyer fixe. L’abonnement aux fluides (eau et électricité) relève de la responsabilité de l’occupant quel que soit son statut (propriétaire ou locataire). »

Textes tirés de l’Etude relative à l’impact de l’habitat adapté sur les modes de vie des gens du voyage – AGSGV63 – 2016

Lien utile

Guide de l’Habitat Adapté Gens du voyage en Loire-Atlantique – 2014 – Préfecture de la Loire Atlantique

Un ancrage territorial pour les gens du voyage

Les aires d’accueil actuelles, souvent surpeuplées et mal entretenues, voire insalubres, ne répondent plus aux besoins des familles en quête de sédentarisation. Les terrains familiaux offrent un espace plus digne et adapté à la vie de famille. Ils favorisent la scolarisation des enfants et la participation à la vie locale, tout en réduisant le stationnement illicite. Ces terrains constituent une solution plus pérenne pour l’intégration des gens du voyage.

Ils pourraient donc satisfaire certains besoins d’ancrage par une offre publique (obligatoire rappelons-le pour les collectivités relevant de la loi Besson), ce qu’on nomme par « terrain familiaux locatifs », ou par une accession à la propriété privée permettant une occupation pérenne de résidences mobiles et d’une construction limitée.

Le Code de l’Urbanisme stipule que « L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de caravanes constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs est soumis, selon la capacité d’accueil de ces terrains, à permis d’aménager ou à déclaration préalable. Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. » (article L.444-1).

Ces terrains familiaux à vocation d’habitat familial, ne sont pas assimilables à des équipements publics. Ils correspondent à un habitat privé qui peut être locatif ou en pleine propriété. Réalisés à l’initiative de personnes physiques ou de personnes morales publiques ou privées, ces terrains familiaux constituent des opérations d’aménagement à caractère privé dont le financement peut être aidé soit par l’Etat, s’il s’agit de réalisations par des collectivités, soit par d’autres types de cofinancement (par exemple, le prêt locatif aidé d’intégration ou PLAI) pour des initiatives privées d’habitat adapté.

Les terrains aménagés destinés à l’installation de plus de deux caravanes ou de résidences démontables dont la surface totale est supérieure à 40 m2, doivent faire l’objet d’un permis d’aménager (Cerfa N°13409*13).

Les terrains non aménagés destinés à l’accueil de plus de six caravanes (ou plus de 20 personnes) doivent obligatoirement faire l’objet d’un permis d’aménager (Cerfa N°13409*13).

Les terrains non aménagés destinés à l’accueil de moins de six caravanes (ou 20 personnes au total) doivent faire l’objet soit d’une déclaration préalable d’aménager, soit d’une déclaration individuelle préalable d’installation de caravane pour une durée de stationnement supérieure à trois mois consécutifs (Cerfa N°13409*13).

Depuis l’adoption définitive le 27 janvier 2017 de la loi Egalité et Citoyenneté, les schémas départementaux d’accueil des Gens du Voyage doivent prévoir « les secteurs géographiques d’implantation et les communes où doivent être réalisés : (…) 2° Des terrains familiaux locatifs aménagés et implantés dans les conditions prévues à l’article L. 444-1 du code de l’urbanisme et destinés à l’installation prolongée de résidences mobiles, le cas échéant dans le cadre des mesures définies par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, ainsi que le nombre et la capacité des terrains »

Liens utiles

Décret du 28/12/2019 sur le règlement intérieur des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs

Schéma départemental d’accueil et d’habitat des Gens du voyage de Loire Atlantique 2018 – 2024
Guide d’élaboration / révision du schéma départemental – CEREMA – 2020

Obligations nouvelles liées à la modification de la loi besson

Loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage – Article 1 en vigueur depuis le 01/01/2021

Répondre au besoin d’un habitat stable tout en préservant le mode de vie itinérant

Les terrains familiaux répondent à un besoin spécifique des gens du voyage qui souhaitent avoir un ancrage territorial tout en conservant leur mode de vie nomade. Contrairement aux aires d’accueil publiques, ces terrains relèvent de l’habitat privé.

Réglementation et procédures d’autorisation

L’aménagement d’un terrain familial est soumis aux mêmes autorisations d’urbanisme que tout autre projet de construction. Le respect des règles d’urbanisme et des servitudes publiques est obligatoire.

Deux types d’autorisations possibles :

• Pour plus de six caravanes : une autorisation d’aménager est obligatoire.
• Pour moins de six caravanes : le choix est possible entre une autorisation de stationner (renouvelable tous les trois ans) ou une autorisation d’aménager (définitive).

Démarches administratives

• La demande d’autorisation est déposée en mairie par le propriétaire du terrain ou avec son accord.
• Les procédures et les documents requis sont similaires à ceux d’un terrain de camping ou d’un parc résidentiel de loisirs.
• L’autorisation d’aménager couvre l’ensemble des travaux d’aménagement et d’équipement du terrain (voiries, plantations, locaux communs, clôtures, etc.).
• Elle tient lieu de permis de construire pour les constructions en dur.
• Pour une autorisation de stationner, le propriétaire du terrain effectue une déclaration en mairie, valable trois ans maximum et renouvelable.
• Intégration dans les documents d’urbanisme

Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) doivent garantir la diversité urbaine et la mixité sociale dans l’habitat.

Localisation des terrains familiaux

• Privilégier la périphérie d’agglomération
• Zones U ou AU du POS ou PLU
• Secteurs constructibles des zones N du PLU
• Zones U, NA, NB ou N avec constructibilité suffisante
• Parties constructibles de la carte communale pour les communes concernées

Respect des règles d’urbanisme et constructibilité limitée

Les autorisations d’aménagement et de construction respectent les prescriptions du code de l’urbanisme et les principes de constructibilité limitée sur certaines parties du territoire communal.

Acquisition foncière

L’acquisition de terrains pour un usage privé se fait généralement de manière amiable, sauf en cas d’intérêt public justifiant l’exercice du droit de préemption conformément à l’article L.300-1 du code de l’urbanisme.

Les terrains familiaux offrent aux gens du voyage un cadre juridique et administratif pour établir un habitat stable et durable, tout en respectant leur mode de vie itinérant.

Accéder à la propriété : un parcours semé d’embûches pour les voyageurs

Devenir propriétaire s’avère particulièrement difficile pour les gens du voyage. Leurs revenus souvent modestes et leur statut de travailleurs indépendants les excluent des prêts immobiliers usuels. De surcroît, l’habitat mobile n’est pas éligible aux aides à l’amélioration de l’habitat, situation aggravée par la suppression des missions sociales des Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété (SACICAP). Les associations constatent également des discriminations fréquentes dans l’accès à la propriété.

Face à une offre locative insuffisante, certains se résignent à acheter des terrains dans des zones agricoles ou naturelles, ce qui entraîne souvent des refus de raccordement aux réseaux par les municipalités ou des contraintes techniques importantes dues à l’isolement des terrains, ainsi que des conflits avec le voisinage ou des associations environnementales.

Cependant, le réseau associatif se mobilise. Des solutions innovantes et adaptées, comme certains types de montages de prêts, sont proposées. Le réseau milite également pour l’inclusion de ce mode d’habitat dans les dispositifs d’aide à la propriété. L’accès à un logement décent pour tous est un enjeu crucial qui nécessite une action publique plus inclusive.