Je veux acheter un terrain

Les points à vérifier et renseignements à obtenir impérativement avant de signer

• Les références au cadastre : zonage et numéro de la parcelle
• La superficie du terrain
• Qu’est ce qui est vendu exactement ? Le terrain seulement ? Les constructions existantes ?
• Vérifier que les bâtiments déjà construits figurent au cadastre
• Le terrain est-il constructible ?
• Le terrain est-il viabilisé (raccordé aux réseaux d’eau potable, d’électricité, d’évacuation des eaux usées : tout à l’égout ou fosse septique, de télécommunications et éventuellement de gaz) ?
• Vérifier que le terrain ne soit pas enclavé (enclavé signifie qu’il ne dispose d’aucun accès ou chemin pour y entrer)
• Le terrain est-il soumis ou bénéficie-t-il de servitudes s’il est totalement enclavé ?
• Qui vend ? Un particulier, des héritiers en indivision ou une société ?
• Quel est le prix d’achat et à combien sont les frais de notaire ?

Généralement, quand le notaire indique le prix c’est le montant net que va encaisser le vendeur (le net vendeur). Si le vendeur est passé par une agence, le prix inclut la commission de l’agence. Toutefois, mieux vaut demander. Dans tous les cas, l’acheteur doit régler les frais de mutation : frais du notaire (% du prix de vente), les formalités auprès des services de la publicité foncière (ex bureau des hypothèques) et les taxes au Trésor Public. Ces frais sont variables selon le montant de la transaction et d’une région à une autre.

Qui peut vous fournir ces renseignements ?

Le notaire du propriétaire, l’agence immobilière et le cadastre (document consultable en mairie). Il est impératif de vérifier les renseignements fournis.

Le cadastre

On y trouve les renseignements concernant le régime fiscal du terrain et des constructions existantes (taxes foncières, taxes d’habitation), les renseignements sur ce qu’on peut construire sur ce terrain (Certificat d’Urbanisme), la réglementation du Plan d’Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU) concernant le terrain. Il est essentiel de se procurer le POS ou PLU. On y trouve aussi toutes les informations sur les projets d’urbanisation ou de construction en préparation : implantation d’une ligne à haute tension, passage d’une canalisation souterraine de gaz naturel, d’eau potable, élargissement des voies publiques de circulation, etc…

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Tout savoir sur le PLU et les différentes zones du PLU

Mon terrain est-il constructible ?

Avant toute chose, vérifiez si votre terrain est constructible.
Comment savoir si un terrain est constructible ?

Oui, le terrain est constructible

Il est possible, selon les conditions fixées par le document d’urbanisme en vigueur :

• de construire (après obtention d’un permis)
• d’aménager et modifier une construction existante (après obtention d’une autorisation)
• d’aménager un terrain familial en se conformant à la réglementation sur les terrains de camping pour l’installation de plus de 6 caravanes (après obtention d’une autorisation)
• d’installer une résidence mobile (pour plus de 3 mois consécutifs, faire une déclaration préalable)

Non, le terrain n’est pas constructible

On ne peut :

• pas construire, sauf s’il existe déjà une construction sur le terrain qu’il est possible, selon le règlement d’urbanisme, de remettre en état « à l’identique » (faire une demande d’autorisation préalable à la mairie)
• pas installer une résidence mobile, sauf si les prescriptions du document d’urbanisme l’autorisent ou ne l’interdisent pas (faire une déclaration d’installation préalable pour une installation de plus de 3 mois consécutifs).

Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?

On entend par terrain viabilisé un terrain desservi par une voie d’accès et déjà pré-équipé en divers réseaux : assainissement, eau potable, électricité, gaz, téléphone… La viabilité d’un terrain est une des conditions permettant l’édification d’une construction.

Remarque : un terrain viabilisé ne donne pas automatiquement droit à l’obtention d’un permis de construire.

Pour être susceptible d’obtenir un permis de construire sur un terrain, celui-ci doit à la fois être viabilisé et constructible, c’est-à-dire situé dans un secteur désigné comme étant constructible par les règles d’urbanisme en vigueur (plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, règlement national d’urbanisme…).

Vérifier l’acte de vente pour ne pas se faire avoir

Quand on veut acheter un bien, il est important de bien lire et comprendre ce qui est écrit sur l’acte de vente. La description du bien comporte souvent des expressions trompeuses pour l’acheteur qui n’ont pas toujours de valeur juridique et génèrent des malentendus et des procédures lorsque l’acheteur veut réaliser son projet : terrain de loisir, chalet habitable, terrain viabilisé, zone verte.

Attention : un terrain enclavé signifie qu’il ne dispose d’aucun accès ou chemin pour y entrer.

Une construction cadastrée n’ouvre aucun droit d’habiter sur le terrain si elle n’a pas bénéficié d’une autorisation écrite de la mairie. De même, obtenir l’autorisation de poser une clôture ou un raccordement d’eau ou d’électricité ne signifie pas que le terrain est constructible (ou à bâtir), ou qu’il est viabilisé. Alors il est conseillé d’être vigilant et de ne jamais hésiter à se renseigner auprès d’une personne fiable ou d’une association avant qu’il ne soit trop tard !

Le Certificat d’Urbanisme

Ce certificat (Cerfa n°13410*08) est essentiel. Il est disponible en ligne ou à retirer en mairie. Il est valable 18 mois.

Le certificat d’urbanisme d’information (partie A)

Il renseigne sur ce que l’on peut faire sur le terrain. Cela revient à être informé des prescriptions du droit de l’urbanisme applicables sur le terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel (partie B)

Il permet de savoir si ce que l’on projette de faire sur le terrain est possible eu regard des prescriptions du droit de l’urbanisme applicables. En cas de refus, le maire est obligé de fournir une réponse motivée de sa décision. Ce certificat peut être prolongé d’une année si la demande en est faite 2 mois avant le délai d’expiration de la validité de celui-ci (18 mois) ; et si le PLU, les taxes et participations d’urbanisme et les servitudes d’utilités publiques n’ont pas été modifiés.

Télécharger la demande de certificat d’urbanisme

Un terrain familial, qu’est ce que c’est ?

Le terrain familial est un concept d’habitat issu de la circulaire UHC/IUH1/26 n° 2003-76 du 17 décembre 2003.

C’est une bonne alternative pour les Gens du Voyage qui veulent disposer d’un ancrage territorial sur la commune dont ils sont les habitants sans pour autant arrêter de voyager une partie de l’année.

Ce n’est pas une aire d’accueil puisqu’il représente un lieu de vie stable et destiné à des familles identifiées. Il est aménagé en concertation avec les familles ou par les familles elles-mêmes selon les types de terrains. Chaque terrain est donc différent d’un clan familial à l’autre, en fonction de ses besoins.

En règle générale le terrain familial est constitué d’un espace bâti comprenant espace de vie et sanitaires autour duquel sont agencés des emplacements de stationnement.

Le Code de l’Urbanisme stipule que « l’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis pour permettre l’installation de caravanes constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs est soumis, selon la capacité d’accueil de ces terrains, à permis d’aménager ou à déclaration préalable. Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles. » (article L.444-1).

Depuis l’adoption définitive le 27 janvier 2017 de la loi Egalité et Citoyenneté, les schémas départementaux d’accueil des Gens du Voyage doivent prévoir « les secteurs géographiques d’implantation et les communes où doivent être réalisés  (…)  2° Des terrains familiaux locatifs aménagés et implantés dans les conditions prévues à l’article L. 444-1 du code de l’urbanisme et destinés à l’installation prolongée de résidences mobiles, le cas échéant dans le cadre des mesures définies par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, ainsi que le nombre et la capacité des terrains…»

Comment monter un projet de terrain familial ?

Le terrain familial peut être envisagé dans plusieurs situations. Quelque soit la situation, l’ADGVC 44 vous apporte son aide en termes de médiation et de lien social.

→  La famille est propriétaire d’un terrain constructible et désire l’aménager sous la forme d’un habitat en caravane avec espace de vie et bloc sanitaire : elle doit déposer un permis d’aménager (Cerfa N° 13409*11) auprès de la mairie avant de commencer les travaux.

→  La famille est propriétaire d’un terrain constructible et désire l’aménager sous la forme d’un habitat mixte (partie habitable en dur + caravane) avec espace de vie et bloc sanitaire : elle doit déposer un permis de construire auprès de la mairie avant de commencer les travaux.

Les terrains aménagés destinés à l’installation de plus de 2 caravanes ou de résidences démontables dont la surface totale est supérieure à 40 m2, doivent faire l’objet d’un permis d’aménager (Cerfa N° 13409*11).

Les terrains non aménagés destinés à l’accueil de plus de 6 caravanes (ou plus de 20 personnes) doivent obligatoirement faire l’objet d’un permis d’aménager (Cerfa N° 13409*11).

Les terrains non aménagés destinés à l’accueil de moins de 6 caravanes (ou 20 personnes au total) doivent faire l’objet soit d’une déclaration préalable d’aménager, soit d’une déclaration individuelle préalable d’installation de caravane pour une durée de stationnement supérieure à 3 mois consécutifs (Cerfa 13404*10).

ATTENTION : les terrains agricoles ne sont pas constructibles ! Pour être certain qu’un terrain est constructible, il faut toujours faire une demande de certificat d’urbanisme opérationnel à la mairie. Le notaire ou l’ADGVC 44 peuvent participer à cette demande.

→  Les collectivités locales ont également la possibilité d’aménager des terrains familiaux locatifs. Il s’agit d’habitat en caravane avec espace de vie et bloc sanitaire.

Les mairies identifient d’abord des terrains adéquats et de taille suffisante dans les zones U, AU, N, NA, NB (ou N disposant d’une constructibilité suffisante) listées par la circulaire du 17 déc. 2003, ou dans les parties constructibles de la carte communale. Ils évaluent ensuite les besoins et demandes des Gens du Voyage habitant leurs communes. Il est souhaitable que l’aménagement soit fait en concertation avec les familles. Un projet social est également mis en place.

Comment financer un projet de terrain familial ?

Lorsqu’une famille propriétaire est désireuse d’aménager un terrain familial et qu’elle dispose des ressources nécessaires pour le financement des travaux, elle réalise le montage et le financement de façon classique.

Lorsqu’une famille propriétaire est désireuse d’aménager un terrain familial mais qu’elle ne dispose pas des ressources nécessaires pour le financement des travaux, deux solutions lui sont offertes :

→  si la réalisation du terrain est assurée par la famille, elle recherche un financement solidaire : un contrat de prêt est passé entre la famille et un organisme caritatif ou humanitaire qui s’occupe de la médiation, la maîtrise d’ouvrage et la coordination du projet. Une fois le terrain familial terminé le prêt est remboursé par mensualités.

→  si la famille délègue la réalisation à un tiers : un bail emphytéotique entre deux ou trois parties est engagé (propriétaire / collectivité / organisme opérateur).

• Hypothèse 1 : délégation à un tiers associatif ou à la collectivité locale: le bail vaut entre la famille et un opérateur ou entre la famille et la collectivité aux fins de réalisation des aménagements.
• Hypothèse 2 : délégation à la collectivité locale qui peut à son tour déléguer la réalisation des travaux à un opérateur : le bail vaut entre la famille, la collectivité et l’opérateur. Dans cette hypothèse l’aménagement peut bénéficier des aides de l’Etat.

À la fin des travaux un contrat de location est signé entre l’opérateur et chaque ménage disposant d’un emplacement.

Pour l’aménagement d’un terrain familial locatif à l’initiative d’une collectivité locale, celui-ci est soumis aux mêmes règles concernant les aires d’accueil prévues par le schéma départemental (loi du 5/07/2000). Les collectivités locales sont seules bénéficiaires de la subvention d’Etat s’élevant à 70 % de la dépense totale hors taxe dans la limite d’un plafond de 15 245 euros par emplacement de caravane.

La création d’un terrain familial, par la famille propriétaire ou par délégation, constitue un lieu d’habitation pour les ménages ainsi installés. Les ménages justifiant d’une charge au titre de cette habitation (remboursement d’un prêt ou paiement d’un loyer) peuvent solliciter une allocation logement dans les conditions habituelles d’éligibilité.

Le département de Loire Atlantique propose différents types d’aides au logement regroupées au sein du P.D.A.L.P.D et du FSL. Pour avoir accès à ces aides il est nécessaire de contacter les travailleurs sociaux de votre secteur (Centres Médico-Sociaux et/ou CCAS).

Comment gérer un terrain familial ?

Les terrains familiaux sont des équipements privés contrairement aux aires d’accueil qui sont des équipements publics, le mode de gestion n’est donc pas le même, on parle d’une gestion de type locatif. Le gestionnaire et la famille signent une convention d’occupation dans laquelle ils fixent leurs engagements.

Quand la famille est propriétaire d’un terrain privé et qu’elle a réalisé les travaux elle même, il n’est donc pas nécessaire qu’une gestion soit mise en place par un organisme tiers.

Par contre quand la famille ou la collectivité locale sont propriétaires et que les travaux ont été délégués, il est fortement recommandé que la gestion du terrain soit confiée à un organisme. Cette gestion comprend notamment la médiation entre la famille et les collectivités, les relations entre les ménages occupants et avec le voisinage, le paiement du loyer, l’ouverture des droits, la vérification et l’entretien des installations.

Les mobil-homes sont considérés par la loi comme des résidences mobiles de loisir les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler (Art. R111-41 du code de l’urbanisme).

Ils ne peuvent être installés que :

• dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, autres que ceux créés après le 1er octobre 2007 et exploités par cession d’emplacements ou par location d’emplacements d’une durée supérieure à un an
• dans les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme
• dans les terrains de camping régulièrement créés, à l’exception de ceux créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d’aménager, par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l’urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007 ou constituant des aires naturelles de camping.

Le mobil-home est soumis au régime de la déclaration préalable quand il est implanté sur un terrain de camping ou dans un parc résidentiel de loisirs et que sa surface plancher est supérieure à 35 m2.

S’il perd ses moyens de mobilité, il est assimilé à une construction qui devra impérativement faire l’objet soit d’une déclaration préalable si l’emprise au sol est inférieure à 40 m2 , soit d’un permis de construire si l’emprise au sol est supérieure à 40m2. N’étant pas considéré comme un « bâtiment » au sens du Code de l’urbanisme, la recevabilité des demandes de permis de construire le concernant n’est pas subordonnée au recours à un architecte car leur implantation ne donne pas lieu à un projet architectural.

A défaut de permis de construire ou de déclaration préalable, un mobil-home est considéré comme une construction élevée illégalement, dont le propriétaire est passible de poursuites devant le tribunal correctionnel. Les infractions au Code de l’urbanisme constituent des délits, leur prescription est de six ans devant la juridiction pénale et de 10 ans devant la juridiction civile

Les droits de préemption permettent aux collectivités publiques de pouvoir acheter de manière prioritaire certains biens en cours de vente, tandis que les recours en annulation offrent aux parties concernées la possibilité de contester légalement les décisions administratives qui pourraient être illégales ou préjudiciables.

Cette fiche traite du droit de préemption urbain, du droit de préemption des terrains agricoles et en zone naturelle et du recours en annulation.

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