Avant d’acheter : conseils & démarches

1/  Évitez les zones interdites pour les caravanes !

Certaines zones interdisent d’y vivre en caravane, même si vous êtes propriétaires :

❌  🚜  zone agricole (A) / terrain agricole : réservée à l’agriculture, habitat mobile interdit (sauf si vous voulez passer plusieurs années à faire des démarches administratives qui ne sont même pas sûres d’aboutir)

❌  🌳  zone naturelle (N) ou Natura 2000 : protégées, installation impossible

❌  🌊  zones inondables (PPI) ou littorales : trop risquées, très réglementées
 

2/  Demander un Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUo) : LA démarche clé

C’est le seul document officiel qui vous dit si vous pouvez installer votre habitat mobile sur votre terrain ou non. Si c’est non, il vaut mieux ne pas acheter.

• Comment l’obtenir et le remplir : on vous a fait un tuto vidéo à retrouver dans la partie “vidéo”
• Sans ce papier, ne signez rien : il protège votre projet
• Coût : gratuit – Délai : 2 mois

3/  Être transparent avec le vendeur et le notaire, dès le début

Dès la première visite, parlez clairement de votre projet d’installer de l’habitat mobile sur le terrain au notaire, au vendeur et à l’agence.

Dites par exemple : “On achète ce terrain pour y vivre avec nos 4 caravanes. Est-ce autorisé ? On veut aussi construire une pièce de vie, est-ce autorisé ?”

• Exigez des réponses claires avant de signer
• Prenez votre propre notaire, pas celui du vendeur. Demandez lui de vérifier que le terrain accepte bien les caravanes et de vous expliquer chaque clause du compromis, surtout celle disant que vous signez “en toute connaissance de cause”.

4/  Vérifiez les réseaux et l’accès

Assurez-vous que le terrain est :

✔️  💧  viabilisé : raccordé à l’eau, à l’électricité et à l’évacuation des eaux usées (tout-à-l’égout ou fosse septique)

✔️  🚗  accessible : avec un accès en voiture (pas de chemin privé verrouillé ou de voie impraticable) et un droit de passage garanti.

⚠️  Attention : terrain enclavé = pas d’accès

5/  Attention aux prix abusifs !

• 🚜  Terrain agricole (zone A) : prix normal 0,26 € à 0,28 €/m² (exemple : 1 000 m² = 260 € max).
  Plus cher = arnaque !  ⚠️  Et attention : l’habitat mobile y est interdit.
• 🏠  Terrain en zone U : plus cher mais on peut y installer de l’habitat mobile

Beaucoup de familles achètent des terrains agricoles trop chers sans pouvoir y vivre. Ne tombez pas dans ce piège !

Dans tous les cas, pensez aussi à demander le montant des frais de notaire.

Le Certificat d’Urbanisme Opérationnel : la démarche clé avant d’acheter

Pourquoi ce papier est essentiel :

• Un terrain avec de l’eau, de l’électricité ou même une construction ne donne pas automatiquement le droit d’y vivre. Il faut une autorisation écrite de la mairie.
• C’est le seul document officiel qui dit clairement si vous pouvez installer votre caravane, mobil-home ou pièce de vie sur le terrain.
• Sans ce certificat, vous risquez d’acheter un terrain inutilisable.

Comment l’obtenir ?

• Téléchargez le formulaire ici ou retirez-le à la mairie du terrain
• Remplissez-le : on vous montre comment dans notre tuto vidéo 👇
• Déposez ou envoyez votre demande avec justificatifs : à Nantes Métropole (service urbanisme) ou à votre communauté de communes (EPCI) si vous vivez hors métropole.
• Délai de réponse : 2 mois – Validité : 18 mois – Coût : c’est gratuit

Déposer votre demande de CUo à votre EPCI

• Trouver votre Communauté de Communes (EPCI) : en bas de page, section “Liste des communes”, colonne “Intercommunalité”
• Trouver les coordonnées de votre EPCI

Trouver le numéro cadastral d’un terrain

• Loire Atlantique : cliquez sur détail de la feuille dans votre zone géographique puis entrez l’adresse de votre futur terrain
Voir la carte interactive
• Nantes Métropole : sur la carte interactive, cliquez sur la loupe et entrez l’adresse du terrain que vous voulez acheter
Voir la carte interactive

Petit lexique pour comprendre l’urbanisme (sans se faire avoir)

Terrain enclavé

C’est un terrain sans accès direct à la route. On ne peut pas y entrer en voiture, sauf si un voisin accorde un droit de passage. Si on veut vous vendre un terrain enclavé : fuyez !

Terrain viabilisé

C’est un terrain raccordé aux réseaux essentiels : eau, électricité, évacuation des eaux usées, téléphone, internet. S’il ne l’est pas, les travaux peuvent coûter très cher.

PLU (Plan Local d’Urbanisme) ou PLUi

Le PLU vous dit dans quelle zone se situe votre terrain (carte) et ce que vous avez le droit d’y faire ou d’y construire (règlement écrit). Il n’indique pas toujours si l’habitat mobile est autorisé. Pour le savoir, il faut demander un Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUo).

Certaines communautés de communes ont mis en place un plan d’urbanisme commun, appelé PLUi (Plan Local d’Urbanisme Intercommunal). Chaque mairie dispose donc soit d’un PLU, soit d’un PLUi. Pour le consulter, c’est soit sur le site de votre mairie soit ici.

PLUm (plan local d’urbanisme métropolitain)

C’est le PLUi des communes de Nantes Métropole. Si votre futur terrain se trouve dans la métropole, c’est ce document qu’il faut consulter.

→  Vous pouvez y accéder ici.

Les différentes zones du PLU / PLUi / PLUm

La première lettre du code de la zone indique le type de zone de votre terrain.
Exemple : “UAb1” = zone urbaine.

Cadastre

C’est la carte officielle de tous les terrains. Elle montre les limites, la superficie, le numéro de chaque parcelle et les constructions déjà présentes.

⚠️  Le cadastre montre ce qui existe, pas ce qui est autorisé. Pour savoir si les constructions existantes sont légales, il faut consulter le PLU / PLUi ou demander un CUo.

Si une construction sur le terrain n’apparaît pas sur le cadastre, il y a de fortes chances qu’elle ait été faite sans autorisation.

Parcelles et lots

Un terrain est composé d’une ou de plusieurs parcelles (si le terrain est grand).

Une parcelle c’est une “case” sur la carte du cadastre, avec un numéro officiel. Exemple : “Parcelle BM 0038” →  0038 : numéro de parcelle – BM : section.

On parle de lots quand une même parcelle est divisée entre plusieurs propriétaires.

Certificat d’Urbanisme Opérationnel (CUo)

C’est le seul document qui indique si vous pouvez installer un habitat mobile (caravane, mobil-home, etc…) sur un terrain. Il donne aussi toutes les informations sur ce que vous avez le droit de construire.

Communauté de communes (EPCI)

C’est le regroupement de plusieurs communes qui gère l’urbanisme local. C’est à elle que vous envoyez votre demande de CUo.

Les points à vérifier et renseignements à obtenir impérativement avant de signer

• Les références au cadastre : zonage et numéro de la parcelle
• La superficie du terrain
• Qu’est ce qui est vendu exactement ? Le terrain seulement ? Les constructions existantes ?
• Vérifier que les bâtiments déjà construits figurent au cadastre
• Le terrain est-il constructible ?
• Le terrain est-il viabilisé (raccordé aux réseaux d’eau potable, d’électricité, d’évacuation des eaux usées : tout à l’égout ou fosse septique, de télécommunications et éventuellement de gaz) ?
• Vérifier que le terrain ne soit pas enclavé (enclavé signifie qu’il ne dispose d’aucun accès ou chemin pour y entrer)
• Le terrain est-il soumis ou bénéficie-t-il de servitudes s’il est totalement enclavé ?
• Qui vend ? Un particulier, des héritiers en indivision ou une société ?
• Quel est le prix d’achat et à combien sont les frais de notaire ?

Généralement, quand le notaire indique le prix c’est le montant net que va encaisser le vendeur (le net vendeur). Si le vendeur est passé par une agence, le prix inclut la commission de l’agence. Toutefois, mieux vaut demander. Dans tous les cas, l’acheteur doit régler les frais de mutation : frais du notaire (% du prix de vente), les formalités auprès des services de la publicité foncière (ex bureau des hypothèques) et les taxes au Trésor Public. Ces frais sont variables selon le montant de la transaction et d’une région à une autre.

Qui peut vous fournir ces renseignements ?

Le notaire du propriétaire, l’agence immobilière et le cadastre (document consultable en mairie). Il est impératif de vérifier les renseignements fournis.

Le cadastre

On y trouve les renseignements concernant le régime fiscal du terrain et des constructions existantes (taxes foncières, taxes d’habitation), les renseignements sur ce qu’on peut construire sur ce terrain (Certificat d’Urbanisme), la réglementation du Plan d’Occupation des Sols (POS) ou du Plan Local d’Urbanisme (PLU) concernant le terrain. Il est essentiel de se procurer le POS ou PLU. On y trouve aussi toutes les informations sur les projets d’urbanisation ou de construction en préparation : implantation d’une ligne à haute tension, passage d’une canalisation souterraine de gaz naturel, d’eau potable, élargissement des voies publiques de circulation, etc…

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Tout savoir sur le PLU et les différentes zones du PLU

Mon terrain est-il constructible ?

Avant toute chose, vérifiez si votre terrain est constructible.
Comment savoir si un terrain est constructible ?

Oui, le terrain est constructible

Il est possible, selon les conditions fixées par le document d’urbanisme en vigueur :

• de construire (après obtention d’un permis)
• d’aménager et modifier une construction existante (après obtention d’une autorisation)
• d’aménager un terrain familial en se conformant à la réglementation sur les terrains de camping pour l’installation de plus de 6 caravanes (après obtention d’une autorisation)
• d’installer une résidence mobile (pour plus de 3 mois consécutifs, faire une déclaration préalable)

Non, le terrain n’est pas constructible

On ne peut :

• pas construire, sauf s’il existe déjà une construction sur le terrain qu’il est possible, selon le règlement d’urbanisme, de remettre en état « à l’identique » (faire une demande d’autorisation préalable à la mairie)
• pas installer une résidence mobile, sauf si les prescriptions du document d’urbanisme l’autorisent ou ne l’interdisent pas (faire une déclaration d’installation préalable pour une installation de plus de 3 mois consécutifs).

Qu’est-ce qu’un terrain viabilisé ?

On entend par terrain viabilisé un terrain desservi par une voie d’accès et déjà pré-équipé en divers réseaux : assainissement, eau potable, électricité, gaz, téléphone… La viabilité d’un terrain est une des conditions permettant l’édification d’une construction.

Remarque : un terrain viabilisé ne donne pas automatiquement droit à l’obtention d’un permis de construire.

Pour être susceptible d’obtenir un permis de construire sur un terrain, celui-ci doit à la fois être viabilisé et constructible, c’est-à-dire situé dans un secteur désigné comme étant constructible par les règles d’urbanisme en vigueur (plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, règlement national d’urbanisme…).

Vérifier l’acte de vente pour ne pas se faire avoir

Quand on veut acheter un bien, il est important de bien lire et comprendre ce qui est écrit sur l’acte de vente. La description du bien comporte souvent des expressions trompeuses pour l’acheteur qui n’ont pas toujours de valeur juridique et génèrent des malentendus et des procédures lorsque l’acheteur veut réaliser son projet : terrain de loisir, chalet habitable, terrain viabilisé, zone verte.

Attention : un terrain enclavé signifie qu’il ne dispose d’aucun accès ou chemin pour y entrer.

Une construction cadastrée n’ouvre aucun droit d’habiter sur le terrain si elle n’a pas bénéficié d’une autorisation écrite de la mairie. De même, obtenir l’autorisation de poser une clôture ou un raccordement d’eau ou d’électricité ne signifie pas que le terrain est constructible (ou à bâtir), ou qu’il est viabilisé. Alors il est conseillé d’être vigilant et de ne jamais hésiter à se renseigner auprès d’une personne fiable ou d’une association avant qu’il ne soit trop tard !

Le Certificat d’Urbanisme

Ce certificat (Cerfa n°13410*12) est essentiel. Il est disponible en ligne ou à retirer en mairie. Il est valable 18 mois.

Le certificat d’urbanisme d’information (partie A)

Il renseigne sur ce que l’on peut faire sur le terrain. Cela revient à être informé des prescriptions du droit de l’urbanisme applicables sur le terrain.

Le certificat d’urbanisme opérationnel (partie B)

Il permet de savoir si ce que l’on projette de faire sur le terrain est possible eu regard des prescriptions du droit de l’urbanisme applicables. En cas de refus, le maire est obligé de fournir une réponse motivée de sa décision. Ce certificat peut être prolongé d’une année si la demande en est faite 2 mois avant le délai d’expiration de la validité de celui-ci (18 mois) ; et si le PLU, les taxes et participations d’urbanisme et les servitudes d’utilités publiques n’ont pas été modifiés.

Télécharger la demande de certificat d’urbanisme

Les droits de préemption permettent aux collectivités publiques de pouvoir acheter de manière prioritaire certains biens en cours de vente, tandis que les recours en annulation offrent aux parties concernées la possibilité de contester légalement les décisions administratives qui pourraient être illégales ou préjudiciables.

Cette fiche traite du droit de préemption urbain, du droit de préemption des terrains agricoles et en zone naturelle et du recours en annulation.

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